Koszty nieruchomości inwestycyjnej | Zwrot z najmu

Koszty nieruchomości inwestycyjnej: jak obliczyć rzeczywisty zwrot z najmu

Cena nieruchomości to dopiero początek. Jeśli kupujesz nieruchomość jako inwestycję, musisz uwzględnić również koszty związane z jej posiadaniem i wynajmem.

Dobrą wiadomością jest jednak to, że nawet po ich uwzględnieniu inwestycja w nieruchomość może być bardzo atrakcyjna. Kluczem jest tylko posługiwanie się realistycznymi liczbami i niepoleganie wyłącznie na zwrocie brutto podanym w ofercie.

Jakie są koszty nieruchomości inwestycyjnej?

Przy zakupie nieruchomości jako inwestycji trzeba liczyć się z kosztami, które pojawiają się nie tylko przy samym zakupie, ale również w trakcie jej posiadania i wynajmu.

Do najczęstszych należą:

• podatek od nieruchomości
• zarządzanie i opłaty serwisowe
• ubezpieczenie
• podatek od dochodu z najmu
• konserwacja i naprawy
• okresy bez najemców
• koszty związane z własnym użytkowaniem nieruchomości

Te koszty oczywiście obniżają końcowy zwrot. Nie oznacza to jednak, że inwestycja przestaje mieć sens. Przy dobrze wybranej nieruchomości zwrot netto może być bardzo atrakcyjny nawet po ich uwzględnieniu.

1. Roczny podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości różni się w poszczególnych krajach w zależności od lokalizacji, typu nieruchomości i jej wartości.

W niektórych destynacjach, w których działamy, bieżące koszty związane z posiadaniem nieruchomości są niższe niż w Czechach.

2. Zarządzanie nieruchomością i opłaty serwisowe

Jeśli kupujesz nieruchomość jako inwestycję i nie chcesz sam/a zajmować się jej obsługą, możesz skorzystać z profesjonalnego zarządzania nieruchomością.

Firma zarządzająca może zapewniać na przykład:

• komunikację z najemcami
• check-in i check-out
• sprzątanie
• konserwację nieruchomości
• rozwiązywanie bieżących napraw
• zarządzanie wynajmem krótkoterminowym
• marketing i obsadzanie nieruchomości

Za te usługi zwykle płaci się stałą kwotę lub procent od przychodów z najmu.

3. Ubezpieczenie

Ubezpieczenie nieruchomości to kolejny koszt, o którym często zapomina się przy obliczaniu zwrotu.

Cena ubezpieczenia zależy przede wszystkim od typu nieruchomości, jej wartości i lokalizacji.

4. Podatek od dochodu z najmu

Zwrot z najmu nie oznacza automatycznie czystego zysku.

Dochód z najmu może podlegać opodatkowaniu w kraju, w którym znajduje się nieruchomość. Konkretny system różni się w zależności od kraju, typu wynajmu i innych okoliczności.

5. Koszty konserwacji i napraw

Nawet nowa nieruchomość nie oznacza absolutnie zerowych kosztów eksploatacyjnych. Zaletą nowych projektów deweloperskich jest jednak to, że można ogólnie oczekiwać znacznie niższych wydatków na większe naprawy i konserwację w pierwszych latach posiadania.

W przypadku starszych nieruchomości może być natomiast konieczne liczenie się z kosztami remontów, wymiany instalacji, sprzętu AGD czy innych napraw.

Zaleta nowej inwestycji: Przy właściwym wyborze projektu można oczekiwać niższych kosztów większych napraw w pierwszych latach inwestycji.

6. Pustostany

Żadna nieruchomość nie jest wynajęta przez 365 dni w roku.

Przy obliczaniu zwrotu warto więc uwzględnić pewien margines na okresy, kiedy nieruchomość nie ma najemcy lub czeka na kolejnego gościa.

7. Koszty własnego użytkowania

Jeśli chcesz część roku sam/a korzystać z nieruchomości, musisz liczyć się z tym, że w tym okresie nie będzie ona generować dochodu z najmu.

Z drugiej strony właśnie możliwość własnego wypoczynku jest jedną z zalet nieruchomości inwestycyjnych w atrakcyjnych zagranicznych destynacjach.

Przykładowe obliczenie: nieruchomość za 100 000 EUR

Dla lepszego zobrazowania pokażemy prosty przykład modelowy nieruchomości o wartości 100 000 EUR.

Załóżmy, że nieruchomość generuje przychód brutto z najmu w wysokości 8000 EUR rocznie.

Przykładowe koszty:

• Zarządzanie i serwis: 2400 EUR
• Podatek od nieruchomości: 50 EUR
• Ubezpieczenie: 100 EUR
• Razem: 2550 EUR

Wynik:

8000 EUR przychód brutto
− 2550 EUR wymienione koszty
= 5450 EUR

To stanowi 5,45% roczny zwrot z ceny zakupu 100 000 EUR przed ewentualnym opodatkowaniem dochodu z najmu i innymi indywidualnymi kosztami.

Zwrot brutto to nie zwrot netto. Ale nawet po uwzględnieniu typowych kosztów zwrot nie musi spaść do poziomu czyniącego inwestycję nieatrakcyjną.

Jak obliczyć rzeczywisty zwrot z najmu?

Zwrot brutto można orientacyjnie obliczyć w następujący sposób:

Roczny przychód z najmu ÷ cena zakupu nieruchomości × 100

Dla bardziej realistycznego obrazu trzeba jednak odjąć koszty związane z posiadaniem i wynajmem.

Właśnie dlatego przy ocenie inwestycji patrzymy nie tylko na to, ile nieruchomość może zarobić, ale też ile kosztuje jej eksploatacja.

Nawet po uwzględnieniu kosztów inwestycja może być bardzo atrakcyjna

Koszty związane z posiadaniem nieruchomości są naturalną częścią każdej inwestycji w nieruchomości. Ważne jest, by wiedzieć o nich z wyprzedzeniem i uwzględnić je w obliczeniach.

Nie powinny jednak przesłaniać najważniejszego: dobrze wybrana nieruchomość inwestycyjna może nawet po uwzględnieniu tych kosztów oferować bardzo atrakcyjny zwrot.

Ponadto inwestor może zyskać dodatkowe korzyści — na przykład długoterminowy wzrost wartości nieruchomości, własne korzystanie z atrakcyjnej destynacji lub dywersyfikację majątku poza rynkiem czeskim.

Mimo tych wszystkich pułapek inwestycja w zagraniczną nieruchomość może więc nadal być bardzo atrakcyjną częścią portfela inwestycyjnego. Ważne jest tylko, by z wyprzedzeniem znać wszystkie koszty i posługiwać się realistycznymi liczbami.

Nie wiesz, jaki może być rzeczywisty zwrot konkretnej nieruchomości?

Wyślij nam ofertę, którą rozważasz. Obliczymy nie tylko oczekiwany zwrot z najmu, ale również koszty zarządzania, serwisu, ubezpieczenia i inne wydatki eksploatacyjne.

Otrzymasz dzięki temu bardziej realistyczny obraz tego, ile inwestycja może naprawdę przynieść.

Chcesz obliczyć zwrot konkretnej nieruchomości? Skontaktuj się z nami →